香港樓盤觀察清單：Cowork 整理叫價同盤源變動

唔使每朝重新篩同一堆盤

睇樓最花心力嘅，往往係認返尋日睇過邊個盤、邊個只係另一位代理再登一次。Cowork可以整理觀察表，幫你留低變動；盤係咪仍然有效、實際狀況同成交條件，仍要向代理及正式文件核實。

先寫低自己接受嘅地區、預算、實用面積、房數、樓齡同交通要求。呢啲係你嘅篩選條件，唔係模型替你定嘅「抵買標準」。

1. 用可以合法讀取嘅盤源

可從中原、美聯或28Hse選取公開連結，亦可以用你自己收到嘅樓盤通知或匯出資料。

先確認網站容許嘅使用方式同工具可讀範圍。遇到登入、存取限制或驗證碼，就列為讀取失敗，唔繞過限制。唔好將「讀唔到」寫成「今日冇新盤」。

如果涉及校網，按確實地址查當年官方資料，唔由屋苑名、地區名或代理宣傳直接推斷。樓齡亦要有落成年份及計算日期，未知就留空。

2. 建立有來源嘅觀察表

請按 [我的條件] 整理指定來源可讀嘅樓盤。每筆保留平台、樓盤ID、連結、首次及最近查閱時間、地區、屋苑、實用面積、叫價、房數、樓層描述同資料缺漏。

只按明確資料篩選。價錢係叫價就標叫價，唔當成交價。呎價只用同一面積口徑計，實用同建築面積唔混用。樓盤描述有矛盾就並列原文及來源。

用平台ID追蹤同一盤嘅叫價變動。跨平台相似盤只標疑似重複，保留各來源；唔憑相同面積就合併。今次搵唔返嘅盤標「本次未見」，唔斷言已售出。

報告分新見盤、已知盤變動、待核資料及讀取失敗。列最多五個符合條件嘅候選，講清楚符合邊項及有咩未知。唔聯絡代理、唔預約、唔付訂。

第一次先揀幾個熟悉嘅盤核對。第二次加入一個改價盤、一個重複盤同一個失效連結，睇報告有冇分清。

3. 比較價錢時，先睇資料口徑

同一屋苑嘅樣本中位叫價，只反映你今次取得嘅盤，唔等於市場估值。樓層、景觀、裝修、租約及實用面積都會影響可比性。

「放盤耐」唔足以證明業主急售；重新上架亦唔代表交易告吹。呢類推測留作向代理查問嘅問題，唔寫成事實。

4. 租樓、換樓同投資各自加欄

租樓： 分清租金包唔包管理費、差餉及其他費用；入住日、寵物安排與租約條款以實際確認為準。

換樓： 先列現居出售、交樓及新居時間限制，唔由一張盤表推算一定可以無縫搬屋。

投資比較： 如要估算租金回報，寫清楚租金來源、空置、維修及其他成本假設。粗略租金除叫價只係示例計算，唔係淨回報或買入建議。

定期整理前先按排程教學確認來源及實際執行記錄。需要通知時先用工具已支援嘅方式測試，唔將機械人token放入prompt或網址。