Cowork 每週掃 HK 物業 listing：篩你預算 + 區，新盤 30 分鐘通知你

情境

香港揾樓嘅日常你應該好熟：

• 朝早返工巴士上 refresh Centaline
• 午飯前 refresh Midland
• 夜晚瞓前再 refresh 28Hse
• 見到啱嘅盤打去問，agent 話「啱啱賣咗」

你要嘅唔多，得幾條條件：$8M 以下、九龍塘 / 何文田、3 房、入伙 20 年內、唔要低層。但每個 portal 嘅 filter UI 都唔同，設定完仲要日日返去㩒一次睇有冇新盤。新盤上 portal 之後通常 1–2 日就有人下訂——你 refresh 慢咗，就執輸。

呢篇教你用 Claude Cowork 設定一次條件，每朝 9am 自動掃三個 portal，篩過嘅新盤 30 分鐘內 push 落 Telegram 或 email。週末再出一份週度回顧。

重要提醒：Cowork 仲係 research preview，要 Pro/Max plan。佢有 agentic 能力，會直接幫你開 browser 操作網站，先開一個專用嘅工作 folder 畀佢，唔好畀佢掂你嘅敏感檔案。同埋呢類抓資料嘅行為要尊重各 portal 嘅 robots.txt 同 rate limit——當自己係一個有禮貌嘅 browser，唔好打到人哋 server。

跟住做

1. 定條件 — 寫低你嘅「揾樓 spec sheet」

開始 Cowork 之前，先用一個文字檔寫清楚你揾乜。Claude 唔識讀你個腦，你 spec 寫得越清晰，篩出嚟就越準。

呢個係範本，自己改：

[揾樓 spec — 自住版]

用途：自住
類型：買賣（唔睇租）
預算：$6M – $8.5M（HKD）
首期：3 成
區：九龍塘、何文田、又一村（其他唔考慮）
校網：11 校網優先
房數：3 房（包工人房都計）
實用面積：≥ 600 sqft
入伙年份：2005 後（即係 < 20 年）
層數：唔要地下 / 1 樓 / 頂層
方向：南或東南優先
其他：要有會所、可以養狗

deal-breaker（呢啲一見就 skip）：
- 唐樓
- 凶宅 / 戶主已 disclose 有 issue
- 連租約（我要自住）
- 招標（無底價嗰啲我懶得 chase）

存做 property-spec.txt，放入你嘅 Cowork 工作 folder。

2. 核心 prompt — 教 Cowork 點掃 + 點篩

呢個 prompt 比較長，因為要寫清楚喺邊度掃、點篩、出咩。

我要你做我嘅 HK 物業 watchlist agent。參考檔案：
我嘅揾樓條件喺 property-spec.txt，每次運行之前先讀一次（我會不時更新）
之前見過嘅盤記錄喺 seen-listings.json（你自己 maintain，用 listing URL 做 unique key）
每朝 9am 嘅 task：

開 browser，掃以下三個 portal 嘅「最新放盤」section：

Centaline（centanet.com）— 揀啱我 spec 嘅區
Midland（midland.com.hk）— 同上
28Hse（28hse.com）— 同上
行得慢啲，每個 page 之間等 5–10 秒，唔好打 server。



對每個 listing，抽：

URL、portal 名、agent 同電話
屋苑 / 街道、樓層、座向、實用呎數、房數
叫價、呎價、入伙年份、校網
有冇會所、有冇花園 / 露台、寵物 friendly（如果有寫）
Listing 第一次上 portal 嘅日期（如果見到）



對比 property-spec.txt：

完全配對到 → 標「★ STRONG」
大部分啱但有 1 個次要條件唔夾（例如方向、會所）→ 標「○ WORTH-LOOK」
撞中任何 deal-breaker → 跳過，唔好出
之前喺 seen-listings.json 已經見過 → 跳過



輸出今日嘅新盤清單（最多 15 個），format：
★ STRONG | 何文田 XX 苑 | 高層 3 房 720 sqft | $7.8M | $10,833/呎 | 2018 入伙
呎價低於同區 median 8%、會所有、寵物 ok
👉 https://...
📞 Agent: XXX 9xxx-xxxx (Centaline)



Push 落我嘅 Telegram bot（token 同 chat_id 喺 .telegram-config.json）。如果 Telegram 失敗，後備用 email 寄。


將今日見到嘅所有 listing URL 加落 ，下次唔再出。

3. 設定輸出渠道 — Telegram bot 或 email 摘要

Telegram bot 路線（建議）：

1. 揾 @BotFather 開個新 bot，攞 token
2. 同你新 bot send 一句訊息，再去 https://api.telegram.org/bot[YOUR_TOKEN]/getUpdates 攞返你個 chat_id
3. 將兩個值寫入 .telegram-config.json（呢個檔案加入 .gitignore，唔好 commit）
4. 同 Cowork 講「test send 一句『watchlist ready』畀我 Telegram」，確認接駁妥當

Email 摘要路線（簡單啲）：

直接叫 Cowork 用你 Gmail send 一份摘要畀自己，subject 寫 [揾樓] YYYY-MM-DD — N 個新盤。手機開 Gmail 篩選，標星就得。

兩個渠道嘅取捨：Telegram 通知即時、唔會漏；email 適合慢慢睇，但容易畀其他 mail 蓋過。揾樓緊張嗰陣揀 Telegram。

4. 每週摘要 — 每個禮拜日加多份週度回顧

平日嘅通知係 push 你新盤；週末加一份拉遠睇嘅 report，幫你睇趨勢。

逢星期日下晝 6pm，額外做以下：過去 7 日喺 seen-listings.json 入面，篩出啱我條件嘅區（九龍塘、何文田、又一村）嘅所有 listing。整一份每週摘要，包：
數量：呢個禮拜你個區新增幾多盤（每個 portal 拆開）
價位分佈：呎價 median、最平、最貴；呢個禮拜 vs 上個禮拜變幾多 %
下價盤（頭 5 個）：呎價最低嗰 5 個，連 listing URL
撻 deal 跡象：有冇 listing 喺呢個禮拜內減過價？減幾多 %？
我應該特別留意嘅：有冇盤上咗 portal 5 日仲喺度（即係冇人搶 = 可能議價空間大）
email 寄畀我，subject「揾樓週報 — Week of YYYY-MM-DD」。

跑兩三個禮拜之後，你會見到自己個區嘅真實基準：median 呎價幾多、邊個屋苑經常有放盤、邊個屋苑死寂。呢種感覺自己一手砌返出嚟，比起聽 agent 講「呢個價好抵」可靠好多。

變化例子

變化 1：租務版

改 spec：
用途：租
預算：$30,000 – $38,000 / 月（HKD）
加多幾項條件：傢俬齊全（fully furnished） vs 吉樓、寵物友善、可短租（< 1 年）、最快入伙日期
租期：標準 2 年 vs 較短租期
每日通知嘅邏輯一樣，但 STRONG / WORTH-LOOK 嘅排序因素加重「即時可入伙」同「pet friendly」。
週末嘅回顧加多一項：呢個禮拜你個區嘅租金 median 點變。

變化 2：投資版（rental yield + 區內成交）

我用呢個 watchlist 揾投資盤（買咗即放租）。每個 listing 額外計：
預估毛租金回報率（gross rental yield）：用同屋苑 / 同類面積過去 3 個月嘅租盤 median 月租，除以呢個盤嘅叫價 × 12 × 100%。標出嚟。
區內成交對比：抓中原 / 美聯嘅成交記錄，列出呢個屋苑過去 6 個月嘅 3 宗最近成交（呎價、面積、日期）。如果叫價 vs 最近成交呎價差超過 +5%，標「叫得進取」；差超過 -5%，標「叫得克制」。
排序改做按回報率由高到低排，唔係按 STRONG / WORTH。
呢個版本一星期跑一次就夠（逢星期一），唔需要日日通知。

變化 3：賣樓監測版

我自己住緊 XX 苑（同類 3 房約 700 sqft），想知幾時係好時機賣。每個禮拜一 9am：

掃中原 / 美聯 / 28Hse 上面呢個屋苑同類單位（3 房、600–800 sqft）嘅：

現時放盤數（同上個禮拜比）
平均叫價呎價（趨勢：升 / 跌 / 平）
上個禮拜嘅成交（如果 portal 有顯示 sold price 同日期）



Push 一份每週 Telegram message：

「你屋苑而家 N 個放盤，平均呎價 $X，比上週 +Y%」
「上週成交：列出嚟」
「訊號：放盤多 + 呎價跌 → 買方市場；放盤少 + 呎價升 → 賣方市場」



唔需要每日通知，呢個係趨勢監測，唔係 deal hunting。

拆解：點解會 work，同點解會爆

跟到上面就已經用得。下面呢段係畀**想由「跑一次 demo OK」做到「跑足幾個月都信得過」**嘅人——初學者可以跳過，唔影響你跟住做。

自動化揾樓嘅陷阱係：第一日跑靚仔，唔代表第三個禮拜仲靠得住。呢個 watchlist，實際會喺呢幾個位出事，你要預咗：

1. 同一個盤日日出（去重靠唔住） seen-listings.json 用 URL 做 unique key，但三個 portal 都有機會喺更新資料後換 URL slug（例如 Centaline 有時同一個盤會出現 /sale/xxxx 同 /detail/yyyy 兩條 link）。另外，同一個盤喺三個 portal 同時出，三條唔同 URL 就係三個唔同 entry——你個 list 越嚟越長，但其實就係果個盤。

• 會爆成點：Telegram 一日通知你同一個盤兩三次，你以為多咗新盤，去到先知係舊料。
• 點救：seen-listings.json 除咗 URL 之外，加多一個「屋苑 + 樓層 + 呎數 + 叫價」組合鍵做二次去重；prompt 寫明「如果懷疑係同一個盤唔同 URL，只出一次」。

2. 資料抓唔全——Claude 唔係唔做，係靜默跳過 三個 portal 嘅實用面積、入伙年份、校網等欄位，部分係靠 JavaScript 後加載（lazy load）或者要 expand 一個 accordion 先顯示。Cowork 嘅 browser 有時 capture 唔到呢啲，但唔會報錯——佢會直接留空或者標「N/A」。

• 會爆成點：deal-breaker 欄（例如唐樓、連租約）冇 load 出嚟，Claude 見唔到就唔 filter 走，一個你唔想要嘅盤靜默入咗你嘅 STRONG list。
• 點救：prompt 加一條規則——「如果實用面積或入伙年份缺失，唔好標 STRONG，改標『⚠ 資料不完整，請自行核實』」；同時週末嘅 review 做個 sanity check，睇吓 STRONG 入面有幾多個有齊所有欄位。

3. 呎價計算同 median 比較唔可以盲信 Prompt 要求 Claude 自己計「低於同區 median X%」，但 LLM 唔係計算機——佢係靠「感覺」估返個數，唔係真正抓埋一堆成交數然後做統計。佢可能用返自己訓練數據裡面嘅舊樓市印象，或者照抄 portal 上面顯示嘅参考數字。

• 會爆成點：你見到「低於 median 8%」以為係抵，其實個 median 參考係一年前嘅數，或者係整個九龍嘅 median 唔係你個區。
• 點救：把百分比比較從「Claude 自己計」改做「列出呎價，由我自己 judge」；如果真係想要 median，用週末 review 嗰份，讓 Claude 列 raw 數字，你用自己個 spreadsheet 計。

4. Telegram token 喺 Cowork 工作 folder——安全邊界模糊 .telegram-config.json 放喺 Cowork 工作 folder 入面，Cowork 有 file 讀取能力。呢個本身係設計需要——佢要讀 token 先可以 send 訊息——但同時意味住任何能夠讀取你 Cowork 工作 folder 嘅 session 都見到呢個 token。

• 會爆成點：你唔小心把工作 folder share 咗俾另一個 Cowork agent 做其他任務，個 token 就 expose；或者你 screenshot Cowork 介面分享畀朋友，config 檔喺旁邊開住。
• 點救：.telegram-config.json 用環境變數代替（TELEGRAM_TOKEN、TELEGRAM_CHAT_ID），唔要明文放喺 folder；就算一定要放，確保工作 folder 唔出現喺 screenshot 或者分享出去。定期去 @BotFather revoke 同換 token。

5. Portal 悄悄改版，agent 繼續跑但抓返嚟係垃圾 Centaline、Midland、28Hse 係商業網站，前端 HTML 結構會不定期更新。Cowork 記住嘅 selector 路徑或者抓資料邏輯，可能喺某次 portal 改版後靜默失效——唔係報錯，係抓返嚟嘅資料格式全部亂晒，或者每個 listing 嘅欄位全部係空。

• 會爆成點：你三個禮拜都收到通知，但係通知你「0 個新盤」或者全部 listing 欄位係「N/A」，以為個區真係冇嘢放盤，其實係 agent 跑緊但攞唔到嘢。
• 點救：每次 run 之後加一個 sanity check 輸出——「今日掃咗幾多個原始 listing，過濾後剩幾多個」。如果連續兩日「0 原始 listing」，自動 send 你一個 Telegram 警報「⚠ watchlist 可能失效，請手動 check」。

呢幾個位，就係「第一日 demo 靚仔」同「三個月後仲係信到的可靠 watchlist」之間嘅距離。

揾樓嘅痛唔係資料少、係資料散。你日日 refresh 三個 portal，其實做緊一份機器啱啱適合做嘅查找工夫。Cowork 拎走呢層體力勞動，剩返畀你嘅就係真正要諗嗰啲嘢——呢個價值唔值、呢個區啱唔啱、呢個首期供唔供得起。Agent 嘅推銷話術改變唔到你嘅預算；但你自己砌出嚟嘅基準感覺，可以。