香港租約細節拆解：用 Claude 揾出業主嗰啲伏（租客必睇）

我即將簽呢份香港住宅租約，請幫我做以下分析。我嘅背景資料：
物業類型：[私人住宅 / 公屋租出 / 唐樓 / 服務式公寓]
月租：[填]
押金（按金 + 上期）：[填，通常 2+1 個月]
租期：[填，通常 2 年死約 + 1 年生約]
我嘅特殊情況：[例如：有寵物 / 想做裝修 / 同伴侶冇結婚但同住 / 想喺屋企做細生意]
請整理以下 4 個部分：Part 1：標準條文概覽
列出呢份租約涵蓋嘅關鍵條文，每個一句講晒：租金、押金、租期、break clause、自動續約、水電煤、管理費、印花稅。逐個標明係咪市場標準。Part 2：⚠️ 紅旗條款（最重要嘅一段）
逐個檢視以下類別，揾出對租客唔利嘅條款：
押金條件：退還時間、扣留條件（係咪淨係「fair wear and tear」，定係「any damage」呢類過闊嘅寫法）
修葺責任：邊啲屬租客、邊啲屬業主？特別留意「Tenant shall be responsible for all repairs」呢類一網打盡嘅寫法
提前退租 / break clause：有冇？罰款幾多？合唔合理
轉租 / 同住人：完全禁止、需要同意、定可以自由安排
寵物 / 裝修 / 改動：明文點寫
續約機制：點計加租？有冇封頂？跟市價？
違約終止：點樣觸發？業主有冇單方面終止嘅權利
訪客 / 短租（Airbnb）：通常禁止
每個紅旗都要畀：條款原文、指出點解對租客唔利、建議點傾。Part 3：欠缺嘅保障（租約冇寫嘅嘢）
列出市場上合理、但呢份租約冇涵蓋嘅保障，例如：
業主入屋要事先通知
業主遲遲唔維修時，租客有咩追討途徑
租金支付方法嘅紀錄（防業主將來話冇收過）
不可抗力 / 物業變得唔適合居住
Part 4：我應該問業主嘅問題（最多 5 條）
根據以上分析，列出 5 條尖銳問題，我簽之前要傾或者要確認。語氣：直接、實用、有前瞻性（提醒我將來可能撞到嘅問題）。
唔好喺每個部分都出行貨式免責聲明（信尾已經有 caveat）。

同上面個 prompt 一樣，但呢份係商業租約（[鋪位 / 寫字樓 / 工業單位]）。
我嘅生意係：[填]特別留意以下嘢：
准許用途條款——有冇清楚寫明我嘅生意係准許嘅？（最常引起爭議）
雜費（outgoings）——管理費、差餉、地租邊個畀？
還原責任——退場時要還原成點？呢個可以幾萬蚊
裝修期同免租期——點計？
交吉 / 提前退場——商業租約嘅退租罰款通常好重
主租戶 / 商場租戶組合變動——如果你係商場租戶，呢個對你影響好大
語氣：商業盡職審查。

我而家已經簽咗租約 [幾耐]，因為 [原因] 想提早退租。
業主話我要畀 [幾多錢] 罰款。請：
檢視我份租約嘅 break / 提前終止條款（原文喺下面）
確認業主索取嗰個金額係咪同條文一致
揾出邊度有含糊位、我可以同佢傾
列出我可以提出嘅替代方案（例如：揾人接手剩低嘅租期 / 畀租金直到業主搵到新租客 / 損失減輕嘅理據）
草擬一封 email 畀業主，提出替代方案
【租約條文】：（貼相關條款）

我有一個物業要租出，想草擬一份租約。
我嘅優先次序（由高到低）：
[例：保護物業免受損壞]
[例：租金收得穩定]
[例：保留將來重新發展物業嘅彈性]
請整一份標準住宅租約初稿，要做到：
以香港標準租約（standard tenancy agreement）為基礎
喺以下範疇加強業主保障（但唔好過分到變成無法執行）：

押金條件
修葺責任
物業查察權
退場還原


同我講邊啲條款一般會被要求修改（即係租客有籌碼時會想改嗰啲）
Caveat：呢個 output 唔係法律意見，簽之前一定要律師審。