睇樓出價前：用 Claude 整理成交比較同待核實問題

情境

睇到心水單位，代理話「有人出緊價，要快」。你可以先整理手上資料，睇清楚仲有咩未核實，再決定下一步。

Claude 可以整理數字同問題，唔能夠從放盤日數、買入價或代理幾句說話推斷業主真正底線，亦唔能夠替你定合理出價或承擔能力。

跟住做

1. 分開叫價同成交價

每宗資料記低來源、查詢日、成交或刊登日期、實用面積、樓層、房數及是否連租。網站刊登資料唔一定等於已核實登記成交。

盡量比較條件相近單位，但唔硬湊數量；樣本少就如實標示。唔需要上載業主姓名或完整私人文件。

2. 做透明嘅計算表

目標單位：[面積、房數、樓層、狀況、叫價及來源]。
比較資料：[每宗日期、面積、價格、性質及來源]。
仍未核實資料：[列出]。

請先檢查幣種、實用／建築面積、重複紀錄同缺漏，再計各宗呎價及樣本中位數，列出計算過程。

只將結果稱為提供樣本嘅比較，唔稱為正式估值。唔自行加減樓層或座向百分比，唔推斷業主財務、移民打算、底價或議價成功率。

最後列出令單位未必可比嘅因素，以及要向代理、銀行或律師核實嘅問題。

中位呎價乘面積只係粗略參照，唔包含樓況、權益、租約及其他差異。

3. 核對成本同限制

查資料時要留意交易日期，唔好沿用舊嘅買家印花稅或額外印花稅安排。稅務局說明指出，2024年2月28日起住宅物業交易撤銷相關需求管理稅項；一般從價印花稅及其他適用費用仍要按交易核對，唔代表買樓完全免稅。

按揭資格、估值、貸款條件及批核由銀行確認。查冊、業權、租約、僭建或合約問題交律師等合適專業人士處理，唔靠AI作結論。

4. 先起草查詢，再決定是否出價

我已確認：[資料]。
仍未確認：[問題]。
我想要求：[例如提供文件、澄清成交紀錄、安排再次睇樓]。

請寫四至六行清楚訊息，逐項問實質問題。唔新增出價、訂金、成交期、有效期限或接受條件，唔承諾即時簽約。

如果你已決定出價，金額及條件必須由你確認，正式表達前先了解可能嘅法律後果。訊息留有文字紀錄，唔代表一定無法律約束；簽臨約或付訂前尤其要核對清楚。

其他物業類型

一手新盤

用正式價單、售樓說明書、銷售安排及付款計劃比較。回贈同優惠要睇條件，唔將未確認優惠扣入總成本。

居屋或其他資助房屋

先確認所屬計劃、資格、補價及轉讓限制，再睇相關官方資料。唔將私人住宅或另一批次規則直接套用。

有資料未清楚時，下一步係查證，唔係用更多推測令出價睇落更有把握。